葛亮訴李輝等房屋買賣合同糾紛案(葛亮訴李輝的房屋買賣合同糾紛案)

房屋買賣合同效力糾紛5類案件裁判規則匯總

編輯評論/注釋

推動最高人民法院同類案件同判，已成為提升司法公信力、實現法律適用統一的重要工作內容和手段。

過去五年，中國房屋買賣合同糾紛數量激增。雖然由于疫情等因素，2020年有所下降，但房屋買賣合同糾紛仍是律師的重要案源。

在剛剛出臺的“十四五規劃綱要”中，都市區建設、城市更新、現代社區建設、城鄉一體化發展、“不炒房”的總原則，將為房地產行業帶來新的機遇和發展，同時，新的房屋買賣合同糾紛也會更多。

在這種背景下，在推進相似案件同判的司法環境下，從房屋買賣合同糾紛中提煉出相似案件的判決規則，并對判決規則進行總結分析，是律師制定訴訟策略、預測判決結果的重要方法之一。

在房屋買賣合同糾紛中，與“合同效力”相關的案件有51220件，從2012年的僅465件增加到2019年的萬余件，增長迅速。

今天我們從房屋買賣合同糾紛的類似案例庫中，整理總結出五條與合同效力相關的裁判規則，與讀者分享。

規則一

規則一：為取得銀行貸款，訂立虛假房屋買賣合同，雙方無真實房屋買賣意思表示的，應當認定合同無效。

規則描述：

雙方簽訂虛假的房屋買賣合同以取得銀行貸款的，應當認定房屋買賣合同無效。

一、雙方簽訂房屋買賣合同后，出賣人一直持有和保管房屋產權證、過戶發票、收據等相關原件，一直占有和使用所售房屋。主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款，但買受人不能合理解釋和證明上述情況，且未能證明除銀行貸款外的房款支付情況。應認為雙方之間的房屋買賣合同不是其真實意思表示，應為無效合同。

第二，真實意思表示是民事法律行為應當具備的基本條件之一。雙方沒有買賣標的物的真實意思表示，而是為取得商業貸款、住房公積金貸款等其他目的相互串通簽訂虛假買賣合同的，應當認定該合同無效。

第三，房地產開發企業以規避國家對房地產行業的管制為目的，以他人名義與自己簽訂虛假的商品房買賣合同，抵押銀行信貸資金，商品房買受人明知該合同不是雙方的真實意思表示，則該情形符合原《合同法》第五十二條第三項(現《民法典》第一百五十四條)的規定，應當認定該合同無效。

參考示例：

1.邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案

案例編號(2011)胡藝鐘敏二(民)字第845號

2.袁佳與石某某買賣合同糾紛案二審民事判決書。

案例編號(2013)滬民二(民)字第1387號

規則2

第二條：未取得房屋所有權證書而簽訂的房屋買賣合同，應當認定為有效合同。賣方不履行合同規定的交貨義務，應向買方承擔違約責任。

規則描述：

原《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在訂立合同時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得所有權或者處分權導致標的物的所有權不能轉移，買受人請求出賣人承擔違約責任或者解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”(現已并入《民法典》的第311條)

因此，未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應認定為有效合同。出賣人不履行合同中的交付義務，應當向買受人承擔違約責任，即出賣人是否有權處分買賣合同的標的物，不影響買賣合同的效力

陜西省銅川市中級人民法院認為，本案爭議的焦點是雙方簽訂的房屋買賣協議是否因違反《城市房地產管理法》第三十八條第六項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定而無效。

首先，這一規定是否可以認為是《合同法》原第五十二條(現《民法典》第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條)規定的“強制性規定”。

根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十六條規定，強制性條文分為效力性強制性條文和管理性強制性條文。只有違反效力性質的強制性規定而簽訂的合同，才能認定為無效合同。本案涉及《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定“未依法登記并取得權屬證書的不動產不得轉讓”，屬于管理性質的強制性規定，而非效力性質的強制性規定。

其次，《城市房地產管理法》第三十八條第六項的立法目的是規范房地產市場交易秩序，保障交易安全，保障政府稅收征管等。這是房地產管理部門對城市房地產轉讓的一種行政監管措施，而不是設定所有權轉移義務的買賣合同的訂立的禁止性規定。因此，違反本法規定的房地產轉讓，只可能導致買賣合同履行上的瑕疵，即辦理房屋所有權證和土地使用權證的不便，而與本合同的效力無關。因此，再審申請人以房屋買賣協議違反該規定為由，申請認定涉案房屋買賣協議無效，沒有法律依據，不予支持。

規則三

規則三：一方僅以房屋出賣人無所有權或處分權為由主張合同無效，合同不具備《合同法》(現中華人民共和國)原第五十二條法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權法》第106條（（現《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權。

規則描述：

當事人一方僅以房屋出賣人對房屋沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權，或者權利人予以追認的，買房人可以依據合同取得房屋所有權；

權利人不予追認的，權利人可以追回房屋，但是買房人構成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權或者處分權致使房屋所有權不能轉移，買房人要求賣房人承擔違約責任的，法院應予支持；

權利人因賣房人無權處分房屋導致其無法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔賠償責任的，法院亦應予支持。

可供參考的案例：

1. 張某與楊某香、田某文確認合同無效糾紛案

案號：（2018）瓊9006民初1448號、（2019）瓊96民終779號

基本案情：

原告楊某香購買房屋一套，產權登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協議書》，將案涉房屋轉讓給張某，轉讓價格為10000元。后，張某實際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛人（已過世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對案涉房屋主張任何權利。后，楊某香訴至法院，請求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協議無效。

審理結果：

海南省第一中級人民法院二審認為，本案爭議焦點為：一、張某和田某文之間簽訂的《協議書》是否有效；二、張某是否應退還涉案房屋給楊某香。

一、 關于張某和田某文之間簽訂的《協議書》是否有效的問題。

首先，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故，田某文對涉案房屋是否具有所有權或處分權不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

其次，張某和田某文之間簽訂的《協議書》并未違反原《合同法》第52條（現《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規定。田某文自1997年開始一直居住在涉案房屋內，張某作為交易方有理由相信田某文對涉案房屋具有相應的處分權。雖張某未及時查明房屋的產證情況并辦理過戶，存在一定過失，但并無證據證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長達六年之久，其稱對田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協議書》應為有效。

二、 關于張瓊是否應退還涉案房屋給楊桂香的問題。

民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協議書》，后一直居住在涉案房屋或轉租他人使用，屬于善意取得，不違背國家強制性法律規定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對此并未提出異議，也未提供證據證明張某所支付的對價低于市場價。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，不予支持。

2. 卓某福與卓某偉房屋買賣合同糾紛

案號：（2018）川1402民初4120號、（2019）川14民終349號

基本案情：

原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價款出賣給卓某福，同時卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書寫。卓某福于2013年對該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請求確認案涉房屋的所有權歸其所有。

審理結果：

四川省眉山市中級人民法院認為，本案的爭議焦點在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關系。

根據查明的案件事實，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書寫，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認，僅涉及對物權變動是否造成影響，而非認定買賣合同關系無效的事實依據。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關系，但未提交相應的反駁證據，應承擔舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。

規則四

規則四：房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當事人應當按照合同約定履行自己的義務。

規則描述：

在房屋買賣合同中，雙方當事人為了規避稅費，約定與真實意思表示不一致的房屋價款，應屬無效法律行為，無法對當事人產生法律約束力。

但是合同中其他約定是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的效力性禁止性規定，該合同依法成立并生效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。

從審判思路看，不應流于表面化的房屋買賣合同條款，應當結合付款金額與購房價格是否吻合、當事人對重大事項的知曉程度、一般購房人的常識經驗等各方面綜合審查，以防購房人和開發商惡意串通，明確真實的房屋買賣合同關系。

可供參考的案例：

宿某琳與孫某昌等房屋買賣合同糾紛案

案號：（2017）魯0112民初6085號、（2018）魯01民終6584號、（2019）魯民申4661號

基本案情：

原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方優先采用合同更名的形式進行交易，完成房屋過戶登記手續。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過戶等手續所產生的相關稅費，甲方承擔撤網簽費用，乙方承擔改合同費用。后，宿某琳因未取得房屋權屬證書向孫某昌發出《解除房屋買賣合同通知書》。孫某昌不認可該解除通知的效力，遂訴至法院。

審理結果：

山東省高級人民法院再審認為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過戶手續，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導致涉案房屋買賣合同無效，雙方的房屋買賣行為應當繳納相關稅費而未繳納，其屬于行政處罰調整的范圍，并不導致涉案房屋買賣合同無效。綜上，涉案房屋買賣合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實意思表示，并未違反法律和行政法規的強制性規定，應為合法有效。

規則五

規則五：主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導致抵押合同無效。商品房擔保貸款合同可解除；開發商與買房人對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

規則描述：

關于房屋買賣合同的無效是否必然導致房屋抵押合同無效，根據相關法律規定，主合同無效，從合同無效。

抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無效，才導致抵押合同無效（但合同另有約定除外），而買賣合同無效并不必然導致抵押合同無效。

根據原《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 24 條（現為第 20 條）的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

開發商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

可供參考的案例：

1. 仇某某與董某某房屋買賣合同糾紛案

案號：(2007)普民三(民)初字第1302號、（2009）滬二中民二（民）終字第799號

2. 張某冬與江蘇省大豐港置業有限公司、江蘇大豐農村商業銀行股份有限公司常新支行房屋買賣合同糾紛案

案號：(2015)大港民初字第00345號、（2017）蘇09民終391號、（2018）蘇民申2033號

基本案情：

因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無果，遂與大豐港置業有限公司商定以其開發的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買賣合同》，張某冬與常新農商行、大豐港置業公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔保借款合同》。隨后，常新農商行向張某冬發放貸款60萬元，張冬冬將該款匯入大豐港置業公司售房專戶內。張某冬與大豐港置業公司因貸款返還問題產生爭議訴至法院。

審理結果：

江蘇省高級人民法院再審認為，張某冬與大豐港置業公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反相關法律法規的規定，應認定合法有效。張某冬與大豐港置業公司簽訂商品房買賣合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業公司簽訂了以房抵工程款的協議，所以張某冬在購買此房屋時，既有買房的意思表示，也實際簽訂了商品房買賣合同。在張某冬與常新農商行、大豐港置業公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔保借款合同》后，常新農商行向大豐港置業公司履行了發放借款的義務，張某冬也按約履行了部分的還款義務。此貸款被劃轉至大豐港置業公司售房專戶后，大豐港置業公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買賣合同》的效力。一審法院認定本案所涉商品房買賣合同實際是張某為套取銀行貸款，而虛構商品房買賣的事實訂立的，缺乏事實和法律依據，不應予以支持。

相關問答：規避是什么意思？

規避是一個漢語詞匯，意思是：設法避開；躲避。

一、拼音

規避 [ guī bì ]

二、出處

清•李漁《閑情偶寄•頤養•行樂》：“時蚊蚋之繁，倍於今夕，聽其自嚙，欲稍稍規避而不能?！?/p>

釋義：

這個時候蚊子非常的多，是以往的好幾倍，任憑它們咬人，想稍微躲避一下都做不到。

三、例句

1、我的職責就是發現他們的長處，規避其短處，所謂知人善任。

2、上有政策，下有對策。從那以后，食品加工者就想處了五花八門的手段來規避標識規則已達到迷惑引誘消費者的目的。

擴展資料

一、近義詞：

躲避 [ duǒ bì ]

釋義：避開；回避；躲藏。

出處：清•吳趼人《二十年目睹之怪現狀》第十二回：“登時鬧得臭氣熏天，大家躲避不及?！?/p>

翻譯：當時時鬧得臭氣很濃，濃的把天都熏暈過去了，大家躲都躲不開。

二、反義詞：

披露 [ pī lù ]

釋義：陳述；表白；宣布；發表。

出處：南朝宋•范曄《后漢書•蔡邕傳》：“以邕經學深奧，故密特稽問，宜披露失得，指陳政要，勿有依違，自生疑諱?！?/p>

翻譯：因為蔡邕經學精深莫測，所以單獨秘密地卜問，你應該陳述政治上的得失，指明行政上的要領，不要模棱兩可，自造疑慮忌諱。

最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律2020

法律主觀：

市第一、第二中級法院；各區、縣法院：為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有 房屋買賣糾紛 合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。附件：農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的 合同糾紛案件 ，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村 私有房屋買賣合同 的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求 確認合同無效 并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或 宅基地使用權 變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村 集體經濟組織 或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式 非法轉讓土地 的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前， 農村房屋買賣 無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定 買賣合同有效 不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、 房屋拆遷補償 等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

法律客觀：

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第一條

當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

房屋買賣合同糾紛案由如何確定？買賣合同糾紛怎么處理？

對于一些沒有購房經驗的朋友們來說，買房子就意味著要簽訂一份房屋買賣合同，而如果是沒有任何的購房經驗的話，簽訂房屋買賣合同的時候還是比較容易出現一些問題的。由房屋買賣合同所引發的糾紛案由有很多，那么下面說下房屋買賣合同糾紛案由如何確定？買賣合同糾紛怎么處理？

房屋買賣合同糾紛案由如何確定？

1、隨著社會發展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色?！兑幎ā反舜涡薷模瑢⒎课葙I賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，并且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。

2、而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。

3、需要注意的是，商品房、經濟適用房、兩限房、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由；而簽訂商品房預約合同后，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。

4、另，商品房委托代理銷售合同屬于特殊的委托代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委托合同糾紛的案由。

買賣合同糾紛怎么處理？

1、解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協商、調解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據法律和合同的有關規定自行協商解決，或者通過調解即由民間組織根據自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡便易行。

2、其次，依據合同仲裁條款或事后達成的仲裁協議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權威的途徑。

商品房買賣合同糾紛法律規定

商品房買賣合同糾紛法律規定：

1、因出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，或買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋的，受害一方當事人可以請求確認合同無效；

2、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效；

3、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

商品房產權40年到期后的辦法如下：

1、土地使用者向土管部門提交續期申請書獲批準的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費；

2、未申請續期的，土地使用權將被國家無償收回；

3、土地使用者提出續期未被批準的，國家無償收回土地使用權，會對房產殘余價值補償。

綜上所述，商品房買賣合同糾紛法律規定，因出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，或買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋的，受害一方當事人可以請求確認合同無效。

【法律依據】：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條

對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

第十九條

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

案例：房屋買賣合同糾紛

房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償的糾紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關系的沖突與協調、有關包銷的糾紛等。

1、買賣合同

是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人、買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經濟適用房、房改房，農村房屋等各類合法性質的房屋。

2、預約合同

是指房地產開發商與購房者就雙方在一定期限內簽訂商品房買賣合同的協議，一般以“認購書”、“訂購單”、“意向書”等形式表現，且多約定了定金。商品房預約合同一般包括雙方當事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內容。

購房者簽訂預約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金;開發商簽訂預約合同可以鎖定購房者，有利于按計劃售房。

3、預售合同

是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得(商品房預售許可證)的，不得進行商品房預售。

4、銷售合同

是房地產開發企業將已竣工的房屋向社會銷售所有權于買受人，買受人支付價款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預售合同。商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同主要內容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方違約責任等。

5、委托合同

是指房地產開發企業將開發的商品房委托給中介機構代理銷售，并向中介機構支付酬金的合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

6、轉讓合同

是指經濟適用房所有者將經濟適用房所有權轉讓給他人，他人支付價款的合同。經濟適用房在取得房屋所有權證和土地使用權證一定年限后，方可按市場價上市出售;出售時，應當按照屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價的一定比例向政府交納收益。

7、買賣合同

是指農民將農村自有居住性房屋轉讓給他人，他人支付價款的行為。農村房屋買賣合同，涉及農村宅基地的問題，對合同效力需嚴格按法律規定進行確認。

處理房屋買賣合同糾紛的法律依據主要是《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定。

房屋買賣合同糾紛案

1、案情介紹

2008年下半年，李某到多家房屋中介公司掛牌銷售房屋。2008年10月，陶某看中了該房屋并與A中介公司簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶某在驗看過該房地產后六個月內，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關聯的人，利用A中介公司提供的信息、機會等條件但未通過A中介公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向A中介公司支付違約金。當時A中介公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶某向某房地產顧問公司支付傭金1.38萬元。中介公司知道后認為是惡意“跳單”行為，要求陶某按照合同約定支付賠償金。陶某認為自己沒有違反合同約定并拒絕賠償。房屋中介公司將陶某訴致法院要求其支付合同違約金：1.65元。

2、法律分析

文律師認為：A中介公司與陶某簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約。

3、判決結果

A中介公司要求陶某付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。