房屋買賣合同解除的法定條件(房屋買賣合同解除的法定條件 房屋登記怎么辦)

解除買賣合同的法律依據

法律主觀：

一、解除買賣合同的條件

根據《民法典》第五百六十二條：當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

二、合同無效的情形有哪些

《民法典》第一百四十四條：有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

三、買賣合同違約責任

根據《民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

1、繼續履行

指合同義務沒有履行或履行不符合約定的，守約方可以要求違約方按照合同約定繼續履行，直至達到合同目的。

此種情況多適用于標的物是特定的必須履行的、不得替代履行的情況，比如委托加工特定的半成品、特種型號或規格的元器件。

2、采取補救措施

指履行債務的標的物品質不符合合同約定的條件，在不需繼續履行而只需采取適當補救措施時，即可達到合同目的或守約方認為滿意的目的。

比如交付的產品質量不符合約定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或報酬等違約責任。

3、違約金

指合同各方在合同中約定的一方或各方違約時，違約方要支付給守約方一定數額的貨幣，以彌補守約方損失同時兼有懲罰違約行為作用的違約責任方式。

承擔違約責任后，是否還要繼續履行或采取補救措施，可由合同各方協商確定。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

4、賠償金

指合同各方在合同中約定的，一方因違約給對方造成實際損害的，按實際損害數額給予賠償的責任承擔方式。

當事人在履行義務或采取補救措施后，對方還有其它損失的，應當賠償損失。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

法律客觀：

合同的法定解除，指當法律上的原因出現的時候，合同當事人可依法行使解除權。下面，讓我們一起來了解一下解除商品房買賣合同的事由及相關法律依據。一、解除商品房買賣合同的事由法定解除的情形一般包括：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的;(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務;(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限仍未履行;(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(5)法律規定的其他情形。商品房買賣合同的解除也應當符合合同法對合同解除的以上規定。具體而言，當事人可依法解除商品房買賣合同的事由包括：1因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;2房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;3出賣人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;4出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經催告后在三個月合理期限內仍未履行的，當事人另有約定的除外。5商品房買賣合同約定或者法律規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的;6商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由導致上述情況出現的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。二、相關依據中華人民共和國合同法第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

房屋買賣合同解除需要什么條件

一、約定解除的

合同雙方當事人可以在房屋買賣合同中約定，當一定的情形出現時，房屋買賣合同解除。只要該約定不違反法律法規的強行性規定，不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形，那么，在約定的條件具備時，合同解除。

如延期交房約定，付款約定，房產證辦理約定等等。約定解除條件具備時，權利人應當及時行使權力。

根據法律規定，開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未交房的，購房人有權解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未付款的，開發商也有權解除合同，對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅，當事人不得再單方面解除合同。

二、法定解除1、開發商隱瞞房屋真實情況構成欺詐的

開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，或故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，或故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。并有權利要求賠償損失。

2、開發商將已售房屋私自抵押

根據《擔保法》及《物權法》等規定，商品房買賣合同訂立后，開發商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實現的，買房人有權退房并解除合同，并要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、一房二賣或者為拆遷補償安置房屋

根據規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同。

4、房屋不符合質量要求或面積誤差比絕對值超出3%的

因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格;房屋的主體結構、防水等存在嚴重影響正常居住的;賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息，并要求賠償損失。

5、開發商遲延履行主要義務，無法辦理產權證

開發商在交房期滿后，經購房人催告在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同。

6、擔保貸款合同不能訂立

根據規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

7、不可抗力

根據《合同法》第94條第1項之規定，因不可抗力致使不能實現購房合同目的的，當事人有權解除合同。

解除房屋買賣合同有哪些條件

法律分析：解除房屋買賣合同的條件有以下這些：

1、當事人協商一致，可以解除房屋買賣合同；

2、當事人約定了一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就時，可以解除房屋買賣合同；

3、出現法定可解除情形時，可以解除房屋買賣合同。

法律規定，具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十五條規定，根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百六十二條：當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

安置房房屋買賣合同解除要哪些條件

法律分析：解除買賣合同一般有兩種情形：一種是法定解除，一種為約定解除。合同解除的條件由法律直接加以規定者，其解除為法定解除，而當事人以合同形式，約定為一方或雙方保留解除權的解除為約定解除。

法律依據：依據《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規定，當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

商品房買賣合同解除條件是什么？

商品房買賣合同解除條件

隨著我國經濟高速發展，消費者對住房也有了越來越高的需求。但在實踐在，消費者在購買商品房過程中，遇到的法律問題也越來越多。雖然我國的房地產業正朝著規范化、商品化的方向發展，但我國房地產開發中仍然存在不少問題，比如房地產開發規模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設大量脫離市場承受能力和經濟水平的高檔房地產，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。

消費者如何簽訂商品房合同，如何解決在合同簽訂后遇到的法律問題，李釗律師結合實踐操作經驗，現就商品房買受人如何預防糾紛產生及有權解除合同的情形及應當具備的條件進行分析。同時，因合同的無效同樣也可以達到買受人退房的目的，因此，李釗律師將作一并的分析。

一、簽訂合同之前，應知道商品房合同糾紛是怎么產生的有哪些類型，通常在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：

1、逾期不能正常交付型。房地產開發企業逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或審批手續欠缺等導致建設工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產開發企業不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現，司法實踐中發現，因開發建設行為不規范而引發的此類糾紛呈現的比較明顯。

2、故意隱瞞相關資質型。我國現行法律法規對從事房地產開發經營行為已經作出了比較完善的規定，而在現實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現房地產開發企業雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發企業置法律法規于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明；明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協議的形式為買受人設立種種陷阱。

3、權屬證書缺失型。有的房地產開發企業不具備拆遷資質，必須委托具備拆遷資質的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產開發企業支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產開發企業的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權屬證書同樣要借助房地產開發企業的名義進行，一旦兩家產生利益沖突，買受人的權益難以得到保障。

4、廣告宣傳失實型。在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當受騙的事經常發生，各種傳媒也不斷披露或名不副實，或夸大其詞，甚至是_天過海的廣告事件內幕，房地產開發企業也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產生的收獲相比微乎其微，房地產開發企業感覺不到痛癢，仍我行我素。

5、房屋質量低劣型。質量是一切商品或者服務的靈魂，尤其在商品房買賣關系中體現的更加明顯。眾所周知，由于商品房價值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買受人往往傾其所有甚至舉債購買，因此，購買商品房的意義以百年大計來論絕不為過。但是，少數房地產開發企業全然不顧買受人的利益，將開發成本降至不能保證質量的地步，鋌而走險，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。

二、消費者在簽訂合同之后，如果發現所購買的商品房不符合合同約定，則如何正確維護自己的合法權益，李釗律師就消費者有權解除合同的情形及應當具備的條件進行分

(一)商品房存在權利瑕疵，買受人可以解除合同的情形及應當具備的條件。

1、出賣人與買受人簽訂合同后，又將同一商品房抵押給第三人的，買受人可以解除合同。在實踐中，房地產開發商為了緩解資金周轉上的困難，常會與買受人簽訂合同后，又將同一房屋抵押給銀行以獲取貸款，在合同約定的交房期限到來之前又無法解除抵押，致使無法履行合同約定的義務，損害買受人的合法權益。《解釋》第八條項規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”。

買受人行使這一解除權應當具備的條件是：(1)出賣人在與買受人訂立合同后，在未告知買受人的情況下又將同一房屋抵押給了第三人;(2)因出賣人將同一房屋抵押給第三人的原因，導致合同的目的不能實現的，即買受人無法在法律和事實上取得合同中約定的房屋。只有這兩個條件同時具備，買受人方可要求解除合同。如果出賣人在與買受人訂立合同后，經過買受人的同意，或者已經告知買受人該房屋抵押給了第三人，且在合同約定期限內出賣人可以將該房屋交付給買受人并能辦理出房屋過戶手續的，那么買受人就無權要求解除合同。

2、出賣人將同一房屋出售給兩個以上的買受人的，買受人可以解除合同。《解釋》第八條第(二)項規定，合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。《商品房銷售管理辦法》第十條“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人?！遍_發商這么做往往是為了獲取買受人的首付款，以解決資金上的燃眉之急，但這會使買受人取得房屋所有權的合法權益無法得到保障。但是，隨著各地網上簽約與備案的普及，這樣的情形會逐漸減少。

買受人行使這一解除權應當具備的條件是：(1)須出賣人在與買受人訂立合同后，又將該房屋出售第三人;(2)因出賣人將同一房屋出售給第三人的原因，導致第一買受人不能在法律和實際上取得房屋。如果第一買受人在法律和實際上可以取得所購買的房屋，那么無論出賣人是否又與第三人簽訂了合同，第一買受人都不能解除合同。這時，可以行使合同解除權的應當是第三人。

3、拆遷人將補償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除安置協議。《解釋》第七條規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。”即如果拆遷人將同一補償安置房另行出賣給第三人的情況下，被拆遷人可以請求解除合同。因補償安置房的價格通常會高于被拆遷的房屋，被拆遷人要向拆遷人支付相應的差價，因此，被拆遷人在請求解除合同時，還可以要求拆遷人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求拆遷人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

被拆遷人行使這一解除權利應當具備的條件是：(1)必須是拆遷人與被拆遷人按照所有權調換的形式訂立拆遷補償安置協議;(2)在補償安置協議中明確約定補償安置房屋的位置、用途;(3)拆遷人將同一補償房屋另行出賣給第三人。

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押、出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，將同一房屋出售給買受人的，買受人得知情況后可以請求確認合同無效或者解除合同。《解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：?(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

根據《擔保法》第四十九條之規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！币虼耍绻鲑u人在與買受人簽訂合同時，只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經被抵押的事實，那么買受人得知后，就可以請求人民法院確定合同無效，并可以要求出賣人承擔賠償責任。很顯然，根據抵押權優先的原則，買受人購買這樣的房屋，其的權益是無法得到保障的。

根據《商品房銷售管理辦法》第十條之規定：“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人?！痹摋l屬禁止性規定，因此，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實，將同一房屋又出售給買受人的，那么買受人知情后可以解除合同。根據《解釋》第七條之規定，被拆遷補償安置人享有優先取得房屋的權利。在這樣的情況下，買受人購買該房屋的權利是無法得到保障的，因此，買受人知情后也可以請求解除合同。但是應當注意，買受人行使解除權應以合同的目的無法實現為條件，如出賣人在與買受人簽訂合同后，已經通過合法的途徑解除了先前與他人訂立的合同，或者對被拆遷補償安置的人已經另行做了妥善的安排，不會對買受人實現合同的目的造成障礙，那么買受人就不能解除合同了。

5、其他商品房權利存在瑕疵，買受人可以解除合同的情形。主要指出賣人所售的商品房違反了法律、行政法規禁止性規定，買受人可以請求確認合同無效，如被司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的;被依法收回土地使用權的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書等。

(二)因房屋面積誤差過大，買受人可以請求解除合同。

《解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規定，在合同無約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對值超出3%的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購房款及利息。買受人行使這一解除權時應當注意，首先看合同對此有無約定，有約定的按約定處理，無約定的則按上述的規定處理。出賣人有時為了降低交易風險，會利用買受人缺乏經驗和法律意識的淡泊，在事先準備好的格式條款中對此做出高于上述規定的誤差絕對值的約定，因此，買受人在簽訂合同時應予注意。

(三)因房屋質量不合格，買受人可以請求解除合同的情形及條件。

1、因房屋主體質量不合格時，買受可以請求解除合同。根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條之規定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，出賣人應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條對此也有同樣的規定。《解釋》第十二條則規定的更為全面，該條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！薄督忉尅穼⒁蚍课葜黧w結構質量不合格不能交付使用的情形也囊括在買受人可以解除合同情形當中。很顯然，買受人購買這樣的房屋，連基本的人身與財產安全都無法得到保證，理所當然允許其解除。

買受人行使這一解除權的條件必須是因房屋的主體結構質量不合格，并且這一結論得到有資質部門的認可。如果僅僅是房屋墻面有細小的裂紋等非主體結構質量不合格的原因，買受人請求解除合同的，法院將不予支持。此時如果房屋尚在保修期內，買受人可以要求出賣人承擔修補并承擔相應的賠償責任。

2、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑龡l第一款規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！睉⒁猓摻獬龣嗟男惺共灰苑课葜黧w結構質量不合格為條件，而是以房屋質量達到嚴重影響買受人的正常居住使用為條件。房屋質量是否已達到嚴重影響正常居住使用，筆者認為，也應當以有資質部門的鑒定結論為準，否則易造成解除權的濫用。

(四)出賣人變更規劃設計，買受人可以請求解除合同。

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定，出賣人經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，出賣人應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由出賣人承擔違約責任。

買受人行使這一解除權的條件是：(1)商品房銷售后，出賣人擅自變更規劃、設計，或者雖經規劃部門的批準與設計單位的同意，但變更導致所售商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形;(2)出賣人未在規定時限內通知買受人的，或者雖在規定的時間通知了買受人，買受人在規定的時間內作出要求退房的書面答復。買受人特別要注意關于答復期限及形式上的規定，一些不負責任的出賣人在通知買受人上述變更時，并不會提醒買受人應當在多長時間內以怎樣的形式進行答復。而買受人通常缺乏經驗，常常以口頭的形式表達自己的意見，這給出賣人謀取不當利益留下了空間。

(五)因出賣人的原因導致商品房貸款申請未獲批準，買受人可以請求解除合同。

《解釋》第二十三條規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！蓖ㄟ^向銀行按揭貸款的方式購買商品房是現在大多數買受人的首選，買受人按照合同的約定支付首付款后，如果是因為出賣人的原因不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行時，買受人就可以請求解除合同，出賣人還應當賠償損失。買受人行使這一解除權的唯一條件就是因出賣人的原因未能訂立商品房貸款合同。

(六)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求確認合同無效。

《解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！鄙唐贩款A售應當取得預售許可證明，這是強制性的規定，《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》對此均有詳細的規定。在實踐操作當中，出賣人在取得商品房預售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷售出去以回籠資金，常與買受人簽訂《商品房認購意向書》，以達到規避法律的目的。根據《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”因此，無論出賣人與買受人簽訂的是《商品房買賣合同》還是《商品房認購意向書》，只要內容具備了商品房買賣合同的主要內容，且已經按約定收受了房款(如定金或預付款等)，均應視為商品房買賣合同。此時，如出賣人尚未取得商品房預售許可證明的，買受人可以請求確認合同無效。

(七)出賣人將尚未竣工驗收合格的商品房交付使用的，買受人可以要求解除合同。

《浙江省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》第一款第(二)項規定，出賣人將未經竣工驗收(包括建筑工程質量驗收和按規定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的，應當根據買受人的要求負責退房，并承擔其他民事責任。根據我國有關法律的規定，出賣人向買受人交付房產時，必須出具住宅質量保證書、住宅使用說明書、建設工程竣工備案表、房屋面積測量表。因此，如果買受人在接收房屋時，發現出賣人無法出具建設工程竣工備案表的，這說明該商品房還未經竣工驗收合格，買受人可以據此解除合同并退房。

(八)出賣人對外部環境以及其他配套設施與承諾(包括構成要約的商業廣告)不相符的，買受人可以解除合同。

出賣人為提高所開發的商品房的品位，通常會在其的廣告宣傳中加入一些虛假的內容以吸引買受人，如小區內的綠地面積、健身娛樂設施、幼兒園、學校及交通上的便利等等。因現在的商品房大多是預售的方式，在未全部竣工前，買受人根本無法真正看到所購商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，只能從出賣人的宣傳資料上作書面的了解，也正是看到這些宣傳資料的誘人宣傳才決定下單購買的。但在買受人接房后，往往會發現所購商品房的周圍環境并非出賣人所宣傳的那樣，心中有一種強烈的被欺騙感。為促使出賣人誠實守信，《解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！痹凇墩憬嵤粗腥A人民共和國消費者權益保護法〉辦法》中對此規定的更為明確具體，在該辦法第二十八條第一款第(五)項中規定，小區綠化率、房屋間距、容積率等外部環境以及其他配套設施與承諾(包括構成要約的商業廣告)不相符的，出賣人應當根據消費者的要求負責退房，并承擔其他民事責任，但因國家建設需要致使規劃改變的除外。

買受人行使這一解除權應當具備的條件是：(1)出賣人對小區的環境及相關設施等做了虛假的宣傳;(2)虛假宣傳的內容具體明確;(3)虛假宣傳的內容對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。買受人在購房的過程中，應注意保存出賣人的宣傳資料，如出賣人在媒體上發布的廣告等，也可以要求出賣人將廣告中自己關心的內容寫入合同，這對出賣人來說是最好的試金石。如出賣人拒絕，則說明其在這方面的宣傳是虛假的，買受人應當慎重考慮是否還要購買。

根據《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，買受人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的。買受人遭遇了不可抗力，如自然災害等導致喪失購買能力時，買受人可以請求解除合同。(2)在履行期限屆滿之前，出賣人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的。(3)出賣人遲延履行主要債務，如在約定的時間內不交付房屋，經買受人催告后在合理期限內仍未履行的。(4)出賣人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的。

根據合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件，根據《合同法》第九十三條之規定，解除合同的條件成就時，買受人可以解除合同。但應注意，買受人在與出賣人約定合同的解除條件時，不能違反法律的強制性規定，否則即使該項約定寫入合同，也不可能得到法律的支持。

以上是商品房交易過程中買受人可以解除合同的情形，只要出賣人的行為符合上述條件之一的，買受人即可請求解除合同。這些條件是對出賣人在商品房交易過程中行為的重要約束，以保護買受人的合法權益，規范房地產交易市場。買受人在行使解除權時，應注意權利的行使條件和限制。《解釋》第十五條第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅?！睙o論是法定或是約定解除權行使期限，在性質上都屬于除斥期間而不是訴訟時效，即不適用中止、中斷和延長的規定，期間屆滿時當然消滅

房屋買賣合同解除法律規定有哪些

法定解除的情況很多，主要有以下情形： 1、開發商隱瞞房屋真實情況構成欺詐的 開發商故意隱瞞沒有取得 商品房預售許可證 明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，或故意隱瞞所售房屋已經 抵押 的事實的，或故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為 拆遷補償 安置房 屋的事實的， 買房 人有權 解除合同 。并有權利要求賠償損失。 2、開發商將已售房屋私自抵押 根據《 擔保法 》及《 物權法 》等規定， 商品房買賣合同 訂立后，開發商私下將該 房屋抵押 給第三人導致 購房 人 購房合同 目的不能實現的，買房人有權 退房 并解除合同，并要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 3、 一房二賣 或者為拆遷補償安置房屋 根據《最高人民法院關于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同; 4、房屋不符合質量要求或面積誤差比絕對值超出3%的 因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格;房屋的主體結構、防水等存在嚴重影響正常居住的;賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息，并要求賠償損失。 5、開發商遲延履行主要義務，無法辦理產權證 開發商在交房期滿后，經購房人催告在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同;商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理 房屋所有權 登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自 合同訂立 之日起90日)屆滿后超過一年，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。 6、 擔保貸款 合同不能訂立; 根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立 商品房 擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。 7、開發商虛假宣傳或者隱瞞重要事實，構成根本違約，致使購房人在購房時期望的合同目的不能實現的。 8、不可抗力 根據《 合同法 》第94條第1項之規定，因不可抗力致使不能實現購房合同目的的，當事人有權解除合同。 9、不屬于不可抗力的事由，但是出現在在簽訂額合同時無法預料的情形，繼續履行合同無必要，或者也無法履行的情形。

房屋買賣合同解除的條件是什么？

法律分析：房屋買賣合同糾紛中，雙方可以通過協商解除合同；或者存在不可抗力及司法解釋中存在的房屋質量不合格、出賣人延遲交付、延期辦理不動產登記、一方二賣等法定情形的。

法律依據：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》

第九條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

第十五條商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十九條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

什么情況下可以解除房屋買賣合同？

你好！

房屋買賣合同的解除主要分為：法定解除和約定解除、協商解除。

法定解除，是指房屋買賣合同符合法律規定的解除條件時可以解除；約定解除，是指簽訂的房屋買賣合同約定的解除條件成就時可以解除；協商解除，指房屋買賣合同在履行過程中，出現需要解除的情形時，雙方達成一致可以解除。

法定解除和約定解除權的行使，需通過訴訟或仲裁的形式得以實現。《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

《合同法》第九十六條規定，當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。1、當事人協商一致解除;

2、約定的解除條件成就;

3、因不可抗力致使不能實現合同目的;

4、在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務;5、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;6、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;7、一手商品房的特別規定：

1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致買受人合同目的不能實現無法取得房屋;2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致買受人合同目的不能實現無法取得房屋;3)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;5)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結構質量經核驗確屬不合格;6)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;

7)面積誤差比絕對值超過3%的;

8)出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的;9)由于開發商的原因逾期辦理產權證超過一年的;

10)合同約定買受人以貸款擔保方式付款，因當事人一方原因或不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的;