物業服務合同糾紛代理詞原告(物業服務合同糾紛被告代理詞)

拒交物業費的代理詞

尊敬的審判長等。大眾點評顯示，拒交物業費的代理詞尊敬的審判長等，物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋公共建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供別的與居民生活相關的服務所收取的費用。

業主為被告的物業合同糾紛答辯狀

法律主觀：

現如今，每個小區都會有物業管理公司，業主和物業公司的矛盾逐漸增多。一、物業合同糾紛答辯狀是怎樣的答辯人：地址：電話：答辯人就物業管理合同糾紛一案提出答辯如下：1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關費用”，這與事實不符，答辯人不同意這樣的說法，事實是這樣的：原告沒有按約履行合同在先。合同第1頁第一條甲方權利義務中明確寫明“根據本協議對房屋共用部位、共用設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理”，合同第3頁第二條對共用部位和共用設施做了解釋，包括樓梯間和綠地。而本人所居住的XX花園X號樓南面的公共綠地已成天然的停車場(照片為證)，經多次想物管反應，未果。其次，本人所居住的X單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的X樓，門前墻壁毀壞嚴重，已有2年多的時間，期間數次向物管反映，未果。以上事實表明，本小區物管沒有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關費用”。2、事實并非原告起訴狀所述“經催要未果”。今年，在原告起訴前曾上門要過物業管理費，前后一共3次，有兩次有同一負責人在場(據了解是X主任)，從第1次物管上門收費從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問題，一是門口的樓梯間兩年多無人維修;二是車庫門前不時有汽車甚至是非小區業主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購置的車庫的汽車不能出庫，耽誤本人及家人的時間;三是本人車庫門前衛生狀況太差，雜草叢生，無人問津;四是車庫門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴重，不能靠近。來訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當庭提供訪談記錄。本人清楚的記得，第3次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問題，本人立刻繳費。但時隔1個多月，物管沒有任何答復，連起碼的舉手之勞拔草也沒有兌現，足以表明物管沒有解決問題的誠意，而不是起訴狀所說的“經催要無果，無奈訴至法院”。此外，在毫無溝通的前提下，一紙訴狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權利。3、對于XX物業的管理水平和資質，本人提出疑義。理由如下：（一）每次，本人遇到汽車停在車庫不得出去的情況，均會找到值班保安，遇到素質差的保安，答復“汽車出不來，我也沒辦法啊，我也不知道是誰家的車”;有時“幸運”，碰見素質高的值班保安，責任心強，但也只能到樓下叫喊“誰家的車”種種，并不能快速解決問題。隨后，本人也向保安建議，要在門口進行出入車輛登記，起碼記錄車牌號以及車輛歸屬業主的住址、電話。可至今，“無主車”的事件還是時有發生。（二）就是眼前是事情了。本應訴通知書等文件的快遞上，居然寫錯了業主的電話號碼。這對于“做最有潛力的物業管理企業”的XX物業管理有限公司，差距太大。本次快遞上的郵戳是8月15日，時逢全家人出去旅游，8月12號下午出發，直至21日(周日)晚11時才到家。昨天，也就是22日中午11時20分左右，法院X法官上門說找業主，請下午2點30分在法院東門口等。直至昨天下午2點30分，本人才看見通知書，試問，如果本人旅游回來再晚兩天，貴方如何通知!為便于管理，物管應該對業主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔，以便及時通知業主有關事項，而且，物業管理合同上，物管公司的義務里也明確寫明“建立健全的物管管理檔案資料”。（三）在物管第3次上門收費之后的一個深夜我家被盜，經濟和精神都受到較大損失，感覺住在這個小區不安全，隨后便在XXX派出所報了案。同時找到物管想看監控，幫助公安破案，物管說監控不帶紅外線功能，夜間不起作用，還說正在和開發商交涉，請問1個多月過去了，有結果沒有。四，小區里大多數面朝西的門面房都開了后門，直接影響小區的安全，還有小區亂停車的問題，請問物管作何解釋。合同第4頁，對物管的服務質量，包括房屋外觀、環境衛生、綠化、車輛停放秩序等有明確的要求，請問，物管做的如何。合同對雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務，也有享受服務的權利，不談優質服務，起碼是合同規定的;物管不是只有收費的權利，也有按合同履行服務的義務。基于上述理由，本人要求原告XX漣水縣物業管理公司撤銷將本人列為被告，同時對本人曾三次向上門收費物管人員提出的要求做出答復。此致XX人民法院答辯人：XXXXXX年XX月XX二、物業合同糾紛怎么解決物業服務合同糾紛如何處理（1）加強房管部門監管以及相關政策引導在我國，物業服務企業的管理部門為房管局的物業科，要從源頭上減少物業服務合同糾紛的數量，物業管理部門必須加強監督、管理力度，宏觀指導。筆者認為完善科學的物業服務企業的招標、投標制度，讓有資質的服務意識強的物業服務企業來競標，定期監督、檢查物業服務企業的服務質量，對不符合標準的物業服務企業發出整改通知，責令其在一定期限內作出整頓等一系列措施均可保障物業服務的質量和效果，減少物業服務合同糾紛的數量，并有利于和諧社區的建設和物業服務行業的健康、可持續發展。物業服務合同具有公益性，物業服務企業提供的服務也具有公益性，特別是在公共設施的維護方面更體現了公益性特征，物業管理部門可出臺相關政策引導，通過各種方式引導物業服務企業以及業主自動履行自己的職責，只有提高履行合同義務的自覺性，才能督促物業服務企業改善經營管理，提高服務水平，才能促使業主自覺配合物業服務企業的工作，主動履行業主的義務，從而共同促進物業企業的發展，創建一個優美和諧的生活環境，實現雙贏。（2）成立社區調解組織，調處物業服務合同糾紛調解是在第三方的主持下，以國家法律、法規、規章和政策等為依據，對糾紛進行斡旋、勸說，促使他們相互諒解，進行協商，自愿達成協議，消除糾紛的活動。隨著近年來物業服務合同糾紛的逐漸增多，筆者認為在社區設立專門的調解組織已很有必要，社區調解組織的成員可由社區工作人員、業主委員會主任、物業服務企業的相關人員、社區法官等組成。一旦發生物業服務合同糾紛時，首先由社區調解組織居中調處，對爭議大、矛盾突出的糾紛在調解無果后告知雙方當事人可向管轄法院提起訴訟。在物業服務合同糾紛中，基于物業服務合同中的業主一方人數眾多，達到完全意見統一是非常困難的，因此在是否愿意調解、是否愿意接受調解的結果方面，可以通過全體業主表決決定，也可以采取類似于《物權法》中的業主專有面積占建筑物總面積的比例和業主占總人數的雙重比例的辦法來決定。在社區調解組織的調解下，物業服務合同糾紛的雙方當事人之間本著互諒互讓的態度和實事求是的精神，就有關糾紛的解決自行達成和解協議，并自覺履行，不僅能維持和睦融洽的鄰里關系，也有利于建立和諧舒適的社區，更有助于提高物業服務的質量和標準。（3）法官進社區、現場釋法解決糾紛社區法官機制雖不是新生事物，但在物業服務合同糾紛頻發的背景下法官進駐社區具有不可忽略的重要作用。法官進社區主要是指社區所在地法院定期派駐法官進社區進行法律宣傳、咨詢和訴前調解糾紛，收到了良好成效，筆者認為該項舉措有助于提高民眾的法律意識，有效推動和諧社區的建設，尤其對于社區內物業服務合同糾紛的解決可起到舉足輕重的作用。如前所述，社區法官可作為社區調解組織的成員，根據生活經歷和自身審判經驗，深入社區開展法律宣傳，定期或不定期走訪社區了解社區民情，就地開庭起到“審判一案、教育一片”效果，有效化解發生在社區內的各種糾紛，尤其是幾年來逐漸增多的物業服務合同糾紛。此外，為了簡化程序、提高效率，由社區法官獨自調解糾紛，對于經驗豐富的民事法官，通過釋法明理，能有效解決大部分物業服務合同糾紛，有效地節約了司法資源，并能收到良好的法律效果和社會效果。筆者認為要做好該項工作，必須堅持把“法官進社區”與普法、依法治理相結合，與人民調解工作相結合，與司法公開相結合。對法官個人來講，一是要當好普法宣傳員，二是要當好矛盾調解員，三是要打造綜治社區服務平臺。這些做法既能使已經發生的矛盾得到及時、合理的解決，防止擴大化，也能隨時掌控社區的動態，將潛在的糾紛和問題扼殺在搖籃當中，使糾紛在還沒有惡化之前，就得到緩解，并最終得以消化。（4）仲裁解決仲裁是指發生糾紛的當事人按照有關規定，事先或事后達成協議，把他們之間的爭議提交仲裁機構，由仲裁機構以第三者的身份對爭議的事實和權利、義務作出判斷。仲裁對有效解決物業服務合同糾紛有著重要的意義。仲裁一般以雙方自愿為前提，范圍一般為民商事糾紛。仲裁程序相對于解決物業服務合同糾紛的其他方式具有自愿性、專業性、靈活性、快捷性、獨立性等特點，為物業服務合同糾紛的及時、公正、有效地解決提供了程序保障。事實上，許多物業服務企業在預先設定的物業服務合同中已載明如有糾紛交由仲裁委員會仲裁，這表明用仲裁的方式解決物業服務合同糾紛是物業服務逐步走向社會化、專業化和市場化的必然趨勢。適用仲裁方式解決物業服務合同糾紛既能節約司法成本，提高效率，又能有效地保障當事人的合法權益。（5）完善相關法律依據，通過訴訟途徑解決司法是權利救濟的最后一道屏障，當事人在窮盡了所有的解決方式后仍然不能解決糾紛時，會選擇訴訟途徑。訴訟是指國家司法機關依照法定程序，解決糾紛、處理案件的專門活動。目前我國物業服務合同方面的糾紛大部分進入了民事訴訟程序，但在該類糾紛的審理中，法院遇到了重重障礙，主要原因在于我國物業服務合同相關的立法層次低、行政色彩濃，規定過于概況，操作性不強，實踐中，法院審理物業合同糾紛案件時，通常以《民法通則》、《合同法》等為依據，但是這些法律并無直接關于物業服務的內容，《物業管理條例》及《物權法》的相關規定又過于原則，造成了法院對該類糾紛的法律適用難。由于我國物業服務合同方面的法律依據不足，政策引導不夠，導致司法實踐中出現了不少問題，前文已有敘述，在此不再贅述。因此要樹立司法權威，提高司法效率，保障法律的公平公正統一適用，更好地解決物業服務合同糾紛，就需要制定物業服務合同方面的相關法律，提高物業服務立法層次，統一規范物業服務活動，明確業主和物業服務企業的權利義務，在法律中明確物業服務合同的性質，建立配套的實施細則，細化物業服務合同，指導物業服務合同的簽訂，促進物業服務合同的科學化和規范化，進一步促進物業服務業的健康發展。

物業服務合同糾紛二審維持原判代理詞

審判員：

XXX律師事務所接受XX物業管理有限公司的委托，指派我擔任本案中原告的委托代理人，現依本案事實及相關法律規定發表代理意見如下供法庭參考：

一、被告拖欠原告物業管理服務費事實清楚，證據確實充分，被告不僅應向原告支付拖欠的費用，還應按照合同約定承擔相應的違約責任。

原告與開發商XX置業有限公司簽訂《物業管理委托合同》，為XX小區提供物業服務。被告作為小區業主，該合同對被告具有法律約束力。被告應當按照合同約定向原告繳納物管費，因被告長期拖欠原告物管費，被告還應當按照合同約定向原告承擔應交費用日萬分之五的滯納金。

二、原告訴求之物業管理服務費均未超過訴訟時效，該訴求應當得到支持。

根據《最高院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”之規定，物業服務合同所涉物業管理服務費是一個整體的繼續性債務，全部債務的整體性和關聯性大于獨立性，合同雙方均作為整體債務履行。原告在向被告提供物業服務的過程中按年向被告預收物業服務費是對整個合同期內的物業管理服務費的分期履行，因此物業費的訴訟時效應從最后一期履行期限屆滿之日起算而非分期履行的時間點起算。另外根據《X省高院關于審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》第十五條之規定“物業服務人要求業主給付物業服務費用的訴訟時效期間從最后一期物業服務費用的履行期限屆滿之日起計算”，在原被告雙方尚存在物業服務關系時，原告要求被告支付物業服務費的訴求并不超過2年訴訟時效，原告的該訴求應當得到法庭支持。

三、被告辯稱因原告在履行合同中存在違約行為導致被告拒交物業費，該說法無事實和法律依據。

根據誰主張誰舉證原則，被告應當就原告的違約行為進行舉證否則應承擔舉證不能的后果。庭審中被告辯稱原告存在怠于行使維修義務、服務不到位等違約行為，被告因此拒交物業費。被告陳述的上述情況并無充分證據予以證明。另業委會與原告簽訂的《物業管理服務協議》中第一條第一款第9項明確約定“業主或使用人不得以共用部位、共用設施設備等存在一般瑕疵或者服務不滿意為由拒交物業服務費”，該協議對原被告雙方均具有約束力，被告拒交物業費顯然違反了協議約定。

退一萬步講，即使原告存在相應違約行為，被告在享受原告提供的其他物業服務的同時可以要求減免物管費，但無權拒交所有物管費。

四、被告要求原告履行維修義務并賠償怠于履行上述義務給被告造成的損失，該反訴請求不應得到支持。

共有部位的維修責任由共有的業主承擔，原告作為物業公司僅受業主委托實施具體的維修方案，維修方案及資金的使用由業主共同決定，原告無權決定上述事項，在方案及資金未確定的情況下要求原告履行維修義務顯然不當。至今未完成維修工作也是受到維修方案和維修資金的影響，并非原告怠于履行導致。就被告提出的賠償損失請求，因無相關證據支持且被告未盡合理減損義務，同樣不應得到支持。

綜上，原告訴求事實清楚證據充分，被告的反訴請求缺乏事實和法律依據，懇請法庭支持原告的所有訴求，駁回被告的反訴請求。

代理人：

年月日

法律依據：

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

《中華人民共和國民事訴訟法法》第二十三條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。