政府占用農民耕地補償標準(政府占用農民耕地補償標準文件)

政府占用農民耕地補償標準

一、政府占用農民耕地補償標準

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。按照規定，土地補償費的標準，是被占用耕地在被征用前3年平均年產值的6到10倍。就大部分地區現狀來看，許多地方對土地的補償因地域、耕地種類的不同，都有不同的標準。因此，具體的標準當以地方政府的規定為準。安置補助費一般來說與被征耕地農戶家的實際農業戶口人數有關，補助標準為每人補助被占耕地在被征收前3年平均年產值的4到6倍。同時，標準還規定，每公頃耕地的安置補助費不能超過被征收前3年平均年產值的15倍，且土地補償費和安置補助費的補償總額不能超過30倍。

《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益?？h級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

二、農民占用耕地賠償

農村土地征收賠償標準由土地補償費、安置補助費、青苗補償費構成。一、土地補償費土地征收的土地補償費是如何計算的呢？土地補償費一般為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。二、土地征收的安置補助費按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。三、青苗補償標準對剛剛播種的農作物，按季產值的三分之一補償工本費。對于成長期的農作物，最高按一季度產值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費；如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。四、其他附著物的補償標準征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據具體情況和有關部門進行協商，編制投資概算，列入初步設計概算報批。拆遷農田水利設施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償，參照有關標準，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農業建設時，應當按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定，繳納耕地占用稅。農村征地補償標準要求1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。2、土地被征用前3年平均年產值的確定（有關土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

三、政府拆遷企業賠償標準

政府拆遷企業賠償標準：收土地的補償是根據土地的用途補償的，具體標準由省政府制定區片綜合價。企業拆遷補償費用主要分為拆遷資產的補償費用、是停產停業損失、拆遷補償費用、基于拆遷政策發生的獎勵費用等。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償說明。

四、關于政府征地賠償標準

土地征收糾紛一般分為兩類，一類是：未依法經過省級政府、國務院審批的征收，此征收為非法征收，現實中大量存在。對于此類征收，村民可以拒絕交地、拒絕配合，還可聯名控告；當然如果認為征收部門制訂的補償標準高的話，也可以接受。另一類是：依法經過省級以上政府審批的征收。村民遇上這類征收，可以對省級政府的審批文件提起復議和訴訟；也可以就縣級政府的組織實施征地行為提起復議和訴訟；對于補償標準偏的，可以申請省級以上政府行政裁決。由于土地征收涉及眾多層級，眾多單位，征收過程中又有很多的部門作出各種行政行為，案件非常復雜，維護權益建議聘請專業律師。若有需要，可來電或來所咨詢鄒伙發律師。

土地法48條補償標準

《中華人民共和國土地管理法》第四十八條補償標準是

1.征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

2.征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

土地法的相關規定如下：

1、征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償；

2、征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；

3、土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

土地征收補償進行了根本性變革：

一是明確區分原地類，即區分農用地、宅基地、集體建設用地和未利用地等不同地類，分別進行補償；

二是對于農用地征收補償標準，取消原來的年產值倍數法，全面改用區片綜合地價確定土地補償費和安置補助費，同時增列社保費用；

三是新法中的“區片綜合地價”與之前的區片綜合地價完全不同，只是農用地征收的區片綜合地價，且不再包含社保費用，只是征收農用地的土地補償費和安置補助費之和；

四是明確了農用地區片綜合地價的確定辦法，區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，至少每三年調整或者重新公布一次。

五是征收宅基地的補償單列出來，新法要求尊重農民意愿，采用重新安排宅基地及補償建房費用，提供安置房，或者按照被征收的宅基地和農房價格進行貨幣補償，同時提供搬遷、臨時安置等費用補償；

六是征收集體建設用地和未利用地的補償標準，由省級政府制訂。

應當說，新法對于征收農用地和宅基地的補償規定比較明確，對于征收其他土地，即征收集體建設用地和集體未利用地的補償標準，新法明確由省級政府制定。省級政府可以按照新法第48條規定的原則，區分用途，分別對征收集體建設用地和未利用地等作出具體規定。

可惜的是，日前看到一些省份在制訂土地征收補償標準和辦法時，并未注意到新《土地管理法》對此的變革和原則規定，仍然沿用過去的一些規定，對征收宅基地、建設用地等的補償標準，并未區分土地原用途，按照宅基地和集體建設用地的權益價格水平進行補償，而是簡單宣布采用農用地補償標準。比如， 日前甘肅省人民政府公布甘肅省征收農用地區片綜合地價標準的文件中是這么說的：征收集體建設用地按區片綜合地價進行補償，占用國有建設用地（以劃撥方式取得）的補償，參照區域內征收集體土地的補償標準執行。（鏈接閱讀：甘肅省公布征收農用地區片綜合地價標準）江蘇等地征求意見稿中也有類似規定。

實際上，不同用途的土地收益差和地價差別很大，特別是建設用地和農用地相比，土地收益和地價遠高于農用地，甚至不是簡單的倍數關系，不能簡單混用，征收、占用高收益的建設用地卻按低收益的農用地補償標準進行補償，不知道在理論上、邏輯上和實務上如何行得通？如果可行，新法又何必強調是征收農用地的區片綜合地價呢？特別是經營性集體建設用地流轉后，集體建設用地使用權價格都會遠遠高于區片綜合地價，更談不上按農用地的區片綜合地價進行征收補償了。

法律依據：

《中華人民共和國土地管理法》

第四十九條

被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。

禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。

占用農民土地補償標準

占用農村土地的賠償標準：征收耕地的，按該土地征收前三年平均年產值的六到十倍計算；征用宅基地可以按照鄰近耕地的補償標準計算；土地上的青苗和附著物按一季農作物的產值計算；安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。

國家建設征用農民土地，建設單位應支付土地補償費、青苗和附著物補償費、安置補助 費，標準如下：第一、土地補償費 1.征用耕地、蔬菜地，根據國家規定的價格政策，按該土地征用前三年平均年產值(下同)的 六倍計算；2.征用魚塘、藕塘、養殖場、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產值的五倍計算；3.征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有收益的非耕地，按該土地年產值的三倍計算；4.征用宅基地按鄰近耕地的補償標準計算;房屋由建設單位另行征地移遷重建的，原宅基地不 再給予補償。第二、青苗和附著物補償費 1.青苗補償費，一般按一季農作物的產值計算；能收獲的不予補償。多年生經濟林木，可以移 植的，由建設單位付給移植費；不能移植的，由用地單位給予合理補償或作價收購。第三、房屋拆遷，按房屋結構、面積、新舊程度，給予合理補償；違章建筑物和開始協商征地后突擊搶栽的樹木、突擊搶建的建筑物，不予補償；3.農田水利工程及機電排灌設施、水井、人工魚塘、養殖場和電力、廣播、通訊設施等附著物， 按照實際情況付給遷移費或補償費。第四、安置補助費 1.征地前農業人口人均耕地在一畝以上的被征地單位，征用耕地的安置補助費為該耕地被征用 前三年平均每畝年產值的三倍；征地前農業人口人均耕地不滿一畝的被征地單位，征用每畝耕地安置 補助費以年產值的四倍起算，人均耕地每減少零點一畝，安置補助費相應增加年產值的一倍，但最高 不得超過年產值的十倍；2.征用非耕地安置補助費，按該土地年產值和略低于鄰近耕地的安置補助倍數計算；3.征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付安置補助費。第五、按照本條規定支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平 的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和最高不得超過土地 被征用前三年平均年產值的二十倍。第六、國家建設征用土地支付的各項補償費和安置補助費，除應當屬于個人的附屬物和青苗補償費 付給本人外，其他費用由縣級以上人民政府與有關鄉(鎮)村商定處理，用于組織被征地單位發展生 產、安排多余勞動力就業和不能就業人員的生活補助，任何單位和個人不得挪用或占用。

法律依據:《中華人民共和國耕地占用稅法》第五條　在人均耕地低于零點五畝的地區，省、自治區、直轄市可以根據當地經濟發展情況，適當提高耕地占用稅的適用稅額，但提高的部分不得超過本法第四條第二款確定的適用稅額的百分之五十。具體適用稅額按照本法第四條第二款規定的程序確定。

《土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

國家土地法第48條補償標準

土地管理法第48條規定了征收耕地的補償標準，包括土地補償費和安置補助費。其中，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍；征收耕地的安置補助費按照需要安置的農業人口數計算，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

土地征收補償有異議當事人可以申請由房屋拆遷管理部門裁決，對裁決不服的可以向人民政府申請行政復議進行解決，裁決后當事人不滿意的可以向人民法院提起訴訟。

征收土地的程序有以下這些：

1、人民政府需要擬定具體的征收補償的方案，有了方案之后，需要把這些方案報到有關部門去進行討論，最終確定之后需要公布補償的方案。

2、在方案公布之后會征求公眾的意見，然后會召開聽證會，在聽證會上是可以修改方案的。

3、確認了方案之后，會對征收土地進行評估計算，主要是計算一下補償的價值。

4、在這之后雙方需要協商簽訂協議，并且按照協議的內容來執行，然后相關部門會及時地下發補償款，而農民則是可以交付土地。

農村土地征收的補償包括：

1、土地補償費。用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償；

2、青苗補償費。用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用；

3、附著物補償費。用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其他設施；

4、安置補助費。用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》

第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

國家征用農村耕地補償標準，農民能拿多少補償金

一、問題的提出 1．按土地平均年產值作為計算土地補償費的標準違背了以市場價值確立補償數額的要求，即不科學，也不合理 根據中國現行《土地管理法》第47條的規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。安置補助費按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。 從中國現行土地管理法的規定來看，征地補償金計算的基準是農地的年產值。眾所周知，年產值是農作物產量與價格的函數，其高低受所處地區的農業生產條件和社會經濟條件的影響，與被征地的區位等地價因素無關。[2]況且，近幾年農產品價格不斷下降，按法定標準計算出來的補償標準根本不能解決失地農民的長遠生計。從理論上講，土地補償費的確定很大程度上與被征地所處的區位、區域經濟發展狀況及區域基礎設施條件等緊密相關，而與土地年產值的關聯性并不明顯。概括的說，現行法定的征地補償標準游離于土地市場價格之外，嚴重損害了農民權益。 2．地上附著物和青苗費的補償標準由政府規定造成了補償偏低，極大損害了被征收人的利益 根據中國現行《土地管理法》第47條的規定，地上附著物和青苗費的補償標準由省、自治區、直轄市人民政府規定。依據規定標準進行補償，造成的結果往往是補償不到位，極大地損害了被征地人的利益。從中國現行的實際狀況看，要么是一些地方的省、自治區、直轄市人民政府根本沒有規定地上附著物和青苗費的補償標準，而授權市、縣人民政府自己規定；要么是雖然規定了補償標準，但往往也是長時間不進行修改，該標準與地上附著物和青苗費實際價值形成較大反差。例如，2005年洛陽市洛龍區政府組織的被征地農民拆遷過程中，仍然依據1997年洛陽市政府（1997）第 71號文件，即《洛陽市建設土地地上附著物補償標準》對磚混結構房屋按280元/平方米對實際價值1000元/平方米的房屋進行補償，使被征地農民遭受了極大的損失。 眾所周知，在中國城市的房屋拆遷補償制度中，起始也是依據政府規定的標準。對于這種其不合理的補償制度，2001年修正的城市房屋拆遷管理條例明確了貨幣補償的金額，應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。無論實踐中對上述規定貫徹的如何，但該條款最起碼從制度層面實現了補償標準向市場價值的回歸。同樣的道理，農民的房屋也是有價值的，衡量其價值最公平的方式就是市場，任何機關規定的標準也沒有市場決定的價值更具有公平性，更容易讓人接受。 3．法定補償標準偏低，與土地的實際價值形成較大反差，被征收人應當享受的利益被強行歸公 集體土地是農民集體的財產，在市場經濟條件下其價格是土地所有權的市場價格。公平合理的征地補償應依照等價交換原則，按市場價值對農民進行全額補償。該市場價格不但包括土地的自身價值，還包括土地的增值。實踐中，政府向農民征收土地時按農業收益支付土地補償安置費，向社會拍賣時卻按土地市場價格成交，增值達數十倍、甚至百倍，形成價格的巨大差距，農村集體土地所有者并沒有分享土地出讓后的增值。對于這樣做的理由，有學者認為，集體土地的市場價格由兩部分組成：一是農地被征收前三年平均純收入資本化形成的“影子價格”，是“土地本身所值”；二是“農轉非”之后的“自然增值”，國家應當補償是“土地本身所值”，自然增值部分應當歸公。[3] 土地的“自然增值”是早期經濟學家（約翰.穆勒和亨利.喬治）使用的名詞，馬歇爾《經濟學原理》開創的外部性理論問世后，都認為這是由于經濟活動的外部性造成的外部收益（對土地供給者來說）或外部成本（對土地需求者來說）（有正收益，也可能有負收益）。它是由于土地周邊土地利用活動的輻射作用改善了區位，使它獲得外部經濟收益，從而提高了地價。所以，所謂“自然增值”按外部性理論看來，不過是外部經濟收益。經濟活動中的外部性到處可見。如北京市修了城鐵，城鐵沿線的房子都漲了價；這類收獲外部經濟收益的例子比比皆是，而這些“外力增值”都沒有“歸公”，為什么農民土地獲得的外部收益就要“漲價歸公”呢？[4]這種“漲價應當歸公”的思路完全處于對農民財產權的漠視。 二、原因分析 1．計劃經濟時期長期不合理的城鄉政策，未把農民作為市場經濟的參與者、利益的分享者和受益者，形成了對農村地權歧視的觀念，不把土地作為商品對待，決定了補償計算標準的單一化 歷史上長期以來高度集中的計劃經濟體制，形成了一種忽視城鄉差別的“城市為中心”的價值取向：國家的公共政策優先滿足甚至只反映和體現城市人的利益。在計劃經濟背景下，農民不是市場的參與者，也不是社會發展的受益者。在土地征收過程中，政府往往以較低的補償費獲得土地，再以很高的出讓金轉入市場。但是，國家對征地補償中的這部分巨額增值不予確認，也沒有讓失地的農民從中獲利。[5]計劃經濟時期的這種以城市為中心的價值理念至今仍然還影響甚至支配著我國現行的土地征收補償制度。從社會發展的角度來看，農民集體土地轉為建設用地的過程，應是農民分享城市化和工業化的過程，應當有利于縮小城鄉差距而不是擴大城鄉差距。 2．目前法律規定的農村集體土地所有權是一種不完全的權能，農民手中的土地承包經營權是一種被虛置的土地使用權，農村土地的價格并不服從于市場規則 中國1988年憲法修正案將現行憲法第十條第四款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律規定能夠轉讓”。從憲政層面承認了集體土地使用權的有限流轉。隨后，《民法通則》第80條，《土地管理法》第43條、44條，《土地承包法》第32條都對集體土地使用權、經營權的流轉作了進一步的規定。2004年10月18日出臺的國務院《關于深化改革嚴格土地管理的規定》規定：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮市中農民集體土地所有建設用地使用權可以依法流轉。憲法雖然規定，我國的土地分為國家所有和集體所有，但事實上集體土地所有權是一種不具備完全權能的權利，農村集體土地的最終處置權屬于國家，集體所有者并沒有土地出讓權，因此使本屬于集體的土地收益注入了國庫。[6] 農民手中的土地雖然是稀缺性資源，但它本身并不服從于市場規則，也沒有一個均衡的價格。政府本應當定位于土地資源的捍衛者和監督者，但實踐中其卻成了游戲的參與者。農民已經開始意識到他們所擁有的這塊土地蘊藏著任何商品不可比擬的價值，要求分享這部分收益的愿望已不可阻擋。政府要做的是成為集體土地進入一級市場流轉的游戲規則制定者，為其提供規則，通過征收土地流轉稅、土地增值稅等實現利益分享，進而達至實現公共利益的目標。[7] 3．傳統的土地征收制度是在計劃經濟體制下建立的，其補償標準是與相應的就業安置相聯系的，但在市場經濟體制下，傳統的土地征收補償標準已經不能滿足農民生存的需要，而就業安置在現實中又遭遇了很大的挑戰。 在計劃經濟時期，農民可以通過征地行為成為“城市人”，農轉非的安置方式大部分農民還是樂意接受的。伴隨市場經濟的飛速發展，此種安置方式已經不再具有任何吸引力。當前，大部分地方都選擇了貨幣安置為主的方式，即一次性發放安置補助費，讓農民自謀職業。但是，貨幣安置過程中政府出錢進行一次性買斷的“強制購買”把農民“一腳踢開”造成農民極大的不滿。[8]失地農民因文化程度不高，缺乏就業技能，在就業方面處于明顯的劣勢，很容易陷入失地又失業的困境。另外，貨幣安置著重考慮了被征地農民眼前的生活安排，并沒有與社會保障制度同步銜接。由于安置補助費偏低并不能有效解決問題。在重新就業困難，社會保障又沒有足夠資金支持的情況下，失地農民極易對未來的生活產生憂慮，從而導致社會的不穩定。[9] 三、它山之石 1．在西方實行市場經濟的國家，關于土地用途有著嚴格的規劃管制，土地征收屬于規劃的變更，依據信賴保護原則的要求，變更規劃需以公正補償為前提 西方市場經濟發達國家基本上都實行嚴格的土地用途管制制度。美國是世界上較早實施土地用途管制的國家。20世紀50年代后伴隨美國城市化的進程，美國各州通過法律要求地方政府根據本地的經濟發展狀況和土地利用現狀，劃定城市增長線，分期分批發展，建筑許可的總量控制等措施來控制城市發展規模，保護優質農地。英國土地利用嚴格遵照其城市農村計劃法，農田保護納入計劃法的約束中，謀求土地利用的整體效益。法國于1960年制定農業指導法，隨后建立土地整理與農村安置公司，負責土地整理和維護耕地農用。法國將農田納入農業區域環境保護范疇。規劃用地以決定哪些土地可為非農建設使用，哪些土地為未來城市發展預留地。對劃入農業區域的土地，保證至少在土地規劃公布10年內，不受非農建設威脅，鼓勵對農田上的投入。[10] 變更土地規劃實質上違反了行政信賴保護原則，破壞了行政相對人對行政行為的合理期待，因此行政機關應當履行補償義務，填補利害關系人的信賴損失。 2．西方市場經濟國家和地區的土地以私有為主，土地市場發育比較成熟，征收補償標準市場化的特征比較明顯 土地私有是西方市場經濟國家私有財產制度中的一項重要內容，個人對其擁有的土地享有完全的占有、使用、收益和處分的權利。當然，國家為了公共利益的需要，可以強制購買私人土地，也就是我們所說的土地征收。該種強制買賣和一般商品買賣的不同在于國家的強制購買權，但就購買價格而言仍然是正常的市場交易價格。在美國，最高法院對補償標準的確定，通常依據公平的市場價值對財產所有者的損失進行評估。公平的市場價值[11]是美國最重要和被普遍接受的估價方式。按照日本憲法第29條第3款規定，土地征收需要補償全部損失，即補償被收用財產的一般市場交易價格。[12]德國基本法第14條第3款規定：補償應當“經公眾利益和關系人權益的適當斟酌予以確定”。也就是說，補償應當與財產損失平衡，計算根據是考慮被征收財產的價值，這里的關鍵是流通價值（市場價）。通常應予完全補償的根據至少包括：財產保障本身；負擔平等原則；以市場原則和競爭原則為根據的現有市場秩序。[13] 3．西方市場經濟國家和地區私人財產權保障制度發達，被征地人員的參與權、知情權能得到真正落實，從補償范圍看，直接損失補償和間接損失補償、物質補償和精神補償都很全面 在多數國家和地區，土地征用方都給土地所有者以較為滿意的補償，征用補償通常由兩部分組成：土地征用費和土地賠償額。其中土地征用費相當于土地價值，一般按照征用時的市場價格給足補償；土地賠償額是對土地權利人因征用而造成的經濟及其他損失的補償。因此，征與不征、如何征、如何補、如何安置都不取決于政府一方，由此引發的社會矛盾也少，救濟制度也很完善。 在美國，“合理補償”是指補償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來贏利的折扣價格。美國土地征收補償根據征用前的市場價格為計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值。英國對土地征收的補償包括土地補償，其標準為公開市場土地價格，此外還包括遷移費、經營損失等補償。德國的土地征用補償包括：土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉價值或市場價值；營業損失補償，其標準為在其他土地投資可獲得的同等收益；征用標的物上的一切附帶損失補償。[14] 四、幾點建議 1．改革現行不合理的土地產權制度，還權于農民 對于如何改革中國集體土地的產權制度，有學者指出，承認農戶承包經營土地的完全轉讓權，包括農業用途和非農業用途的轉讓承包土地的權利；農戶在非農用地市場轉讓土地經營權，在符合土地利用規劃和土地用途管制的前提下，自愿選擇各種合約方式和開發方式。[15]與上述觀點不謀而合，有學者認為在現有制度框架內，進一步弱化集體所有權，強化農戶承包權。這種承包權把占有、使用、收益和處分權都給農戶，農戶成為實在的而不是名義上的土地主人。這就從根本上解決了保護農民在土地上的權益問題，也使耕地保護有了真正的主體。[16] 筆者認為，農地產權改革的關鍵是要進一步調整農民同土地之間的關系，重塑農民作為土地主人的地位。首先，應當強化農民的土地使用權，明確土地使用權不僅僅限于承包經營權，還包括完整的轉讓權和收益權，使農民直接支配土地。其次，消除各種觀念上的和人為的對農民土地使用權期限的限制。 2．盡快制定土地利用規劃法，明確土地用途規劃的產生和變更程序 土地用途管制是指國家為保證土地資源的合理利用，經濟、社會和環境的協調發展，通過編制土地利用規劃，劃定土地用途區，確定土地使用限制條件，并要求土地的所有者、使用者嚴格按照國家規定的土地用途利用土地的制度。雖然中國土地管理法也確立了相應的土地用途管制制度，但是對于土地用途規劃的制定、變更程序以及用途規劃變更的附隨補償義務等都缺乏具有可操作性的規定。因此，中國應盡快制定土地利用規劃法，完善土地用途的產生和變更程序，明確用途規劃變更的補償義務。 3．盡快制定土地征收法，確立土地的市場價格為補償計算標準的制度，實現安置方式的多樣化 如前所述，世界各國的土地征收補償均以土地的市場價值為補償的計算標準，并且同時也建立了完善的市場價格評估機制。例如，在美國的土地征收中，確立市場價值的方法包括市場數據或比較銷售方法、收入方法、替代物品原理法、開發成本方法等。[17]中國承認農民對土地的完整轉讓權后，必然應當建立與之對應的以土地市場價值為補償基準的補償標準。 此外，還應當實現土地征收補償方式的多樣化。根據日本、德國等國家的法律規定，土地征收的補償方式既可以采用貨幣補償，也可以采取留地補償和替代地補償相結合的方式。從中國目前各地的實際做法來看，留地補償是一種非常受歡迎的補償安置方式。因此，中國應當確立多元化的征地補償安置方式。 4．扭轉觀念，把失地補償制度與社會保障制度相分離 針對農民失地后生活沒有保障，工作很難落實的現狀，不少學者提出建立失地農民基本生活保障制度并逐步與城鎮社會保障并軌是失地農民問題的最終解決之道，并提出從征地出讓收益金中提取部分資金作為征地調節資金，用于失地農民的社會保障。[18]從形式上看，這種思路似乎是在解決農民的國民待遇問題，把農民也納入社會保障體系。事實上，農民和城市人一樣，都應當享受同等的待遇和保護，無論是失地農民，還是其他的農民，其都應當享受社會建立的保障制度，而不能拿農民的土地補償金建立所謂的社會保障制度。因此，必須扭轉觀念，逐步建立農村的社會保障制度，實現征地補償和社會保障制度的分離。 依據《土地法》第47條第2款可知：土地補償費＝該耕地被征收前三年平均年產值×補償倍數。根據地方是否制定了統一年產值標準，土地補償費的計算公式有以下兩種情形： 1.在制定統一年產值標準的情況下，土地補償費的計算方式 依據國務院 《關于深化改革嚴格土地管理的決定》以及國土資源部 《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》等文件的規定，所謂征地統一年產值標準是在一定區域范圍內 （以市、縣行政區域為主），綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。省、自治區、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準，征地補償做到同地同價，統一年產值標準應設定基準時點，一般3～5年調整一次。因此，如果被征地所在市、縣已有征地統一年產值，那么結合《土地法》第47條第2款可知：土地補償費＝被征耕地面積×該耕地每單位面積統一年產值標準×補償倍數 2.在沒有制定統一年產值標準的情況下，土地補償費的計算 地方實踐中通常根據統計年報表計算出征地前三年該耕地的平均年產量(也可以采取由地方政府根據統計年產量，分區域定出年產量)乘以平均農作物價格得出該耕地被征前三年平均年產值。其中農作物價格在調查市場價格和國家牌價(包括征購價和超購價)的基礎上，選擇兩者中較高價格確定。而且耕地的年產量也應當包括各類作物的主、副產品的產量。即在沒有制定統一年產值標準的情況下，結合《土地法》第47條第2款可知：土地補償費＝該耕地前三年平均年產量(包括副產品)×平均農作物價格×補償倍數。